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郑州滨河国际新城,缺了一丝烟火气

www.cn-ee.net2019-09-09

  2019 房产汇吧

  在中国绝大部分城市,买房都会面临一个选择:买新区or买老区?

  ●●●1● ● ●

  城市发展催生这道必要选题,只不过并未给出标准答案。

  在这个过程中总能掀起一些风口,搭上其中就是财富爆炸式增长。

  于是城市发展红利,也造就房地产致富机遇。

  比如当年上海陆家嘴、广东深圳、郑东新区.......奈何成功终是少数人的狂欢。目前各大城市新区中,成功运营案例十中无一,占比少的可怜。

  以郑州为例,郑东之后,这座中部省会城市对新区开发,爱到狂热。

  

  目前主城八区都在开发子新区,然而结果如何?

  

  一方面郑州发展需要改善老城区拥挤环境,另一方面时代机遇需要郑州提供更加先进载体,新区的空白性有足够空间去谋划未来。

  实际上还有另一种潜在因素,就是土地财政:郑州老城区已经拆无可拆,不能拆就没地卖,新城区也就成为“钱袋”。

  只是并非所有新区都是“郑东”,目前郑州新区大致可以分为三个类别北龙湖、滨河国际新城、其他。

  北龙湖能单列,并不奇怪。我们以前文章有过介绍,未来还会挖掘相关内容。

  将滨河国际新城摘出来,可能很多人不理解。

  

  事实限容2.5,元/㎡的房价政策线;河南省第一条综合管廊、海绵城市计划、智慧城市打造计划......

  这些城市建设理念,基本可以将滨河国际新城定义为郑州未来城市发展示范。名称中的“国际”,特殊性显而易见。

  不仅如此,滨河国际新城惊喜与惊吓同在。无论开发方式、规划思路、发展速度、房价波动都与众不同。

  ●●●2● ● ●

  滨河国际新城的前世今生。

  

  很多年前,这片区域地图上最显著标识,可能就是那座鸵鸟园。

  2012年郑州经济技术开发区与中建七局正式签署《开发项目合作协议书》。

  圈定潮河以南,107辅道以东、经南十五路以及经南十四路以北,华夏大道以西的16.77平方公里土地,启动滨河国际新城建设。

  中建负责原住民安置、挖湖、建桥、修路、种树、铺管廊搞基建,政府配合一些市政补给。整熟出土地后,公开拍卖,各取所需。

  作为“吃螃蟹”者,河南首个采用政企合作开发的区域,注定自带光环。

  开发过程中,中建目标明确:制造出一张纯净“白纸”,利益最大化。

  虽然规划很美好,实施起来并不容易,于是滨河新城蛰伏许久。

  在沉寂的那段时间,中建做了大量准备工作。

  

  虽然总面积只有约亩,却拥有“一河二湖三公园”,超过6000多亩的绿地面积,绿化率高达56%。

  其中潮河、荷湖、蝶湖构建水域面积就有1300多亩,如此自然条件与北龙湖也不遑多让。

  

  并且滨河国际新城的每一个关键位置都有特殊的建筑符号,特别是景观桥,“一河二湖”之间有五六座之多。这种市政建设,在郑州可能只有北龙湖和滨河国际新城了。

  这也是为什么滨河国际新城能够与郑东新区的中央商务区(CBD)对标定位中央休闲区(CLD)的原因。

  此外

  商业配套:蝶湖国际商务中心、荷湖商业水街、滨河国际中心;

  教育资源:郑州一中经开实验学校、滨河一小、郑州二中、国际小学(私立)多达14所,部分已经招生开学;

  医疗配套:郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等。

  2015年滨河才有首宗土地入市,此前4年时间,中建一直在,修路、建桥、植树.....建设滨河。

  每次去滨河,都能看到点不一样的东西。也正是以政府与中建共同背书,滨河自第一宗土地入市,就吸引众多房企。

  

  特别单列一家特殊房企——信保,作为滨河国际新城拓荒者之一,机缘巧合下收购东风日产的地,楼面价低至800元/㎡以下。一栋楼差不多就收回成本,这也是为什么信保能够在滨河国际新城一直坐拥最低售价的原因。

  从土地走势来看,滨河虽然土拍量并不多,但是每宗土地入市都戏码十足。

  

  楼面价从4700元/㎡杀到元/㎡,只用了8个月。

  面粉涨价,面包同样一天一个价,滨河国际新城在售房源以每周500-1000元/㎡的增速,从1000到再到,最后政府给出元/㎡最高限价。

  地王争夺、房价飙升、仅次于北龙湖最高限价,让滨河快速成为网红区域。

  滨河最近的一次土拍是2019年1月19日,久违郑州的绿城继绿城百合之后再次踏入郑州这片热土。除了绿城值得关注,其摘得的这宗土地最高限价从调高至元/㎡,也耐人寻味。

  政府给政策,绿城能不能以这个价出货,就凭实力了!

  目前滨河国际新城,已经汇集康桥、中建、电建、金辉、绿城、亚新、中海、融侨等TOP级房企。

  区域规划高端、土地指标优良、房企品牌有支撑,这是一个完整链条,所售楼盘自然值得期待。

  在中建与房企运作下,2017年滨河国际新城房价达到峰值,康桥悦蓉园高层均价元/㎡被市场认可,洋房价格突破元/㎡。

  但是物极必反,滨河国际新城区域限容2.5,绝对改善型指标限制下。房企能做的最佳开发方式为高层+洋房,只能中高端为主,这就让整个区域少了一些烟火气。

  2018年市场刹车,郑州市郊集体回落,滨河也未能独善其身。价格开始松动,标志性事件是融侨府入市。

  融侨府首开入市,带着首开必清的决心喊出高层只要元/㎡,遗憾的是并未实现。

  而与之一路之隔的亚新海棠公馆元/㎡均价,已经蹲了好久。

  紧接着,信保春风十里放出的价格,甚至还出现+特价房,再次降维。

  这时候滨河国际新城偏执的高端属性弊端开始暴露,犯了所有城市新区建设大忌:门槛设计过高,限制人口流入。

  ●●●3● ● ●

  不完全统计目前滨河国际新城在售十二个项目:

  

  门槛最低的信保40万起步,可选余地不大,高层平均门槛接近60万。

  对于郑州来说,60万首付资金,除了北龙湖基本可以遨游全郑州。

  但是滨河国际新城这样一个新区,现在完全处于建设期,门槛抬如此高,无异于将购房者推向高岗。

  这里不否认滨河有一个美好前景,规划好、生态好、交通好、配套优,未来居住舒适度高。

  但是劣势同样明显,经开滨河国际新城与中城区之间隔着待改造的经开老城区,这不亚于画下一条真空带。郑州资源不可能直接越过经开区注入滨河;而滨河也不可能在中建与一票开发商经营下完成第二阶段蜕变。

  何况目前滨河国际新城推出的皆是住宅用地,商业严重滞后。在整体规划中这近17公里范围内,基本没有规划类似正弘城、国贸360这种城市商业综合体,很难形成商圈。仅有的特色商业街,并不能弥补商业体短板。

  目前满足基本日常需求也仅是康桥悦城附近的社区商业,饭点寻个饭店都不容易,多次在青风公园员工餐厅解决。

  城市发展的核心要素是人,而滨河的规划起点已经将这一门槛设定较高位置,这是致命的。而且眼下滨河虽然各种基础工程都在铺开,速度很快。

  已经交付的中建观湖国际、幸福滨水家园和康桥悦城,入住率并不高,不知是不是与居住不便有关。

  当然,一千个读者心中有一千个哈姆雷特。有兴趣在此区域置业的读者,可以综合考虑自己诉求。

  毕竟自贸区+涉外住区+领事馆区+中央生活休闲区,这种定性的高端规划逐步落实,需要很长时间。

  所以提醒刚需,如果不是地缘型客户,还是慎重为好。滨河属于典型的CEO区域,缺少凡尘烟火气。

  郑州下一个10年落位在哪,还是未知数。滨河目前的整体状态,距离规划目标还有很大差距。

  未来,还要交给时间。

  在中国绝大部分城市,买房都会面临一个选择:买新区or买老区?

  ●●●1● ● ●

  城市发展催生这道必要选题,只不过并未给出标准答案。

  在这个过程中总能掀起一些风口,搭上其中就是财富爆炸式增长。

  于是城市发展红利,也造就房地产致富机遇。

  比如当年上海陆家嘴、广东深圳、郑东新区.......奈何成功终是少数人的狂欢。目前各大城市新区中,成功运营案例十中无一,占比少的可怜。

  以郑州为例,郑东之后,这座中部省会城市对新区开发,爱到狂热。

  

  目前主城八区都在开发子新区,然而结果如何?

  

  一方面郑州发展需要改善老城区拥挤环境,另一方面时代机遇需要郑州提供更加先进载体,新区的空白性有足够空间去谋划未来。

  实际上还有另一种潜在因素,就是土地财政:郑州老城区已经拆无可拆,不能拆就没地卖,新城区也就成为“钱袋”。

  只是并非所有新区都是“郑东”,目前郑州新区大致可以分为三个类别北龙湖、滨河国际新城、其他。

  北龙湖能单列,并不奇怪。我们以前文章有过介绍,未来还会挖掘相关内容。

  将滨河国际新城摘出来,可能很多人不理解。

  

  事实限容2.5,元/㎡的房价政策线;河南省第一条综合管廊、海绵城市计划、智慧城市打造计划......

  这些城市建设理念,基本可以将滨河国际新城定义为郑州未来城市发展示范。名称中的“国际”,特殊性显而易见。

  不仅如此,滨河国际新城惊喜与惊吓同在。无论开发方式、规划思路、发展速度、房价波动都与众不同。

  ●●●2● ● ●

  滨河国际新城的前世今生。

  

  很多年前,这片区域地图上最显著标识,可能就是那座鸵鸟园。

  2012年郑州经济技术开发区与中建七局正式签署《开发项目合作协议书》。

  圈定潮河以南,107辅道以东、经南十五路以及经南十四路以北,华夏大道以西的16.77平方公里土地,启动滨河国际新城建设。

  中建负责原住民安置、挖湖、建桥、修路、种树、铺管廊搞基建,政府配合一些市政补给。整熟出土地后,公开拍卖,各取所需。

  作为“吃螃蟹”者,河南首个采用政企合作开发的区域,注定自带光环。

  开发过程中,中建目标明确:制造出一张纯净“白纸”,利益最大化。

  虽然规划很美好,实施起来并不容易,于是滨河新城蛰伏许久。

  在沉寂的那段时间,中建做了大量准备工作。

  

  虽然总面积只有约亩,却拥有“一河二湖三公园”,超过6000多亩的绿地面积,绿化率高达56%。

  其中潮河、荷湖、蝶湖构建水域面积就有1300多亩,如此自然条件与北龙湖也不遑多让。

  

  并且滨河国际新城的每一个关键位置都有特殊的建筑符号,特别是景观桥,“一河二湖”之间有五六座之多。这种市政建设,在郑州可能只有北龙湖和滨河国际新城了。

  这也是为什么滨河国际新城能够与郑东新区的中央商务区(CBD)对标定位中央休闲区(CLD)的原因。

  此外

  商业配套:蝶湖国际商务中心、荷湖商业水街、滨河国际中心;

  教育资源:郑州一中经开实验学校、滨河一小、郑州二中、国际小学(私立)多达14所,部分已经招生开学;

  医疗配套:郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等。

  2015年滨河才有首宗土地入市,此前4年时间,中建一直在,修路、建桥、植树.....建设滨河。

  每次去滨河,都能看到点不一样的东西。也正是以政府与中建共同背书,滨河自第一宗土地入市,就吸引众多房企。

  

  特别单列一家特殊房企——信保,作为滨河国际新城拓荒者之一,机缘巧合下收购东风日产的地,楼面价低至800元/㎡以下。一栋楼差不多就收回成本,这也是为什么信保能够在滨河国际新城一直坐拥最低售价的原因。

  从土地走势来看,滨河虽然土拍量并不多,但是每宗土地入市都戏码十足。

  

  楼面价从4700元/㎡杀到元/㎡,只用了8个月。

  面粉涨价,面包同样一天一个价,滨河国际新城在售房源以每周500-1000元/㎡的增速,从1000到再到,最后政府给出元/㎡最高限价。

  地王争夺、房价飙升、仅次于北龙湖最高限价,让滨河快速成为网红区域。

  滨河最近的一次土拍是2019年1月19日,久违郑州的绿城继绿城百合之后再次踏入郑州这片热土。除了绿城值得关注,其摘得的这宗土地最高限价从调高至元/㎡,也耐人寻味。

  政府给政策,绿城能不能以这个价出货,就凭实力了!

  目前滨河国际新城,已经汇集康桥、中建、电建、金辉、绿城、亚新、中海、融侨等TOP级房企。

  区域规划高端、土地指标优良、房企品牌有支撑,这是一个完整链条,所售楼盘自然值得期待。

  在中建与房企运作下,2017年滨河国际新城房价达到峰值,康桥悦蓉园高层均价元/㎡被市场认可,洋房价格突破元/㎡。

  但是物极必反,滨河国际新城区域限容2.5,绝对改善型指标限制下。房企能做的最佳开发方式为高层+洋房,只能中高端为主,这就让整个区域少了一些烟火气。

  2018年市场刹车,郑州市郊集体回落,滨河也未能独善其身。价格开始松动,标志性事件是融侨府入市。

  融侨府首开入市,带着首开必清的决心喊出高层只要元/㎡,遗憾的是并未实现。

  而与之一路之隔的亚新海棠公馆元/㎡均价,已经蹲了好久。

  紧接着,信保春风十里放出的价格,甚至还出现+特价房,再次降维。

  这时候滨河国际新城偏执的高端属性弊端开始暴露,犯了所有城市新区建设大忌:门槛设计过高,限制人口流入。

  ●●●3● ● ●

  不完全统计目前滨河国际新城在售十二个项目:

  

  门槛最低的信保40万起步,可选余地不大,高层平均门槛接近60万。

  对于郑州来说,60万首付资金,除了北龙湖基本可以遨游全郑州。

  但是滨河国际新城这样一个新区,现在完全处于建设期,门槛抬如此高,无异于将购房者推向高岗。

  这里不否认滨河有一个美好前景,规划好、生态好、交通好、配套优,未来居住舒适度高。

  但是劣势同样明显,经开滨河国际新城与中城区之间隔着待改造的经开老城区,这不亚于画下一条真空带。郑州资源不可能直接越过经开区注入滨河;而滨河也不可能在中建与一票开发商经营下完成第二阶段蜕变。

  何况目前滨河国际新城推出的皆是住宅用地,商业严重滞后。在整体规划中这近17公里范围内,基本没有规划类似正弘城、国贸360这种城市商业综合体,很难形成商圈。仅有的特色商业街,并不能弥补商业体短板。

  目前满足基本日常需求也仅是康桥悦城附近的社区商业,饭点寻个饭店都不容易,多次在青风公园员工餐厅解决。

  城市发展的核心要素是人,而滨河的规划起点已经将这一门槛设定较高位置,这是致命的。而且眼下滨河虽然各种基础工程都在铺开,速度很快。

  已经交付的中建观湖国际、幸福滨水家园和康桥悦城,入住率并不高,不知是不是与居住不便有关。

  当然,一千个读者心中有一千个哈姆雷特。有兴趣在此区域置业的读者,可以综合考虑自己诉求。

  毕竟自贸区+涉外住区+领事馆区+中央生活休闲区,这种定性的高端规划逐步落实,需要很长时间。

  所以提醒刚需,如果不是地缘型客户,还是慎重为好。滨河属于典型的CEO区域,缺少凡尘烟火气。

  郑州下一个10年落位在哪,还是未知数。滨河目前的整体状态,距离规划目标还有很大差距。

  未来,还要交给时间。

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